相続 実家の相続税を考えるとき、一番インパクトが大きい制度を1つ挙げるなら、間違いなくこれです。
「小規模宅地等の特例」——名前は地味ですが、中身は強烈で、自宅の土地の相続税評価額が最大80%OFFになります。
評価額5,000万円の土地が、1,000万円として計算されるということです。相続税が数百万円変わるどころか、「相続税がかかるはずだった家庭が、非課税になる」ことも珍しくありません。
ただしこの特例、「誰がその土地を相続するか」で使えたり使えなかったりします。遺産分割の決め方ひとつで数百万円変わるのに、それを知らずに分け方を決めてしまう家庭が本当に多い。宅建士として、要点をわかりやすく解説します。
この記事の結論
- 亡くなった人の自宅の土地は、330㎡まで評価額80%減
- 使えるのは原則3パターン：①配偶者 ②同居していた親族 ③持ち家のない別居親族（家なき子）
- アパートなど貸している土地も、200㎡まで50%減（大家の相続で重要）
- 特例で税額がゼロになっても、相続税の申告は必須
- 「誰が相続するか」で適用可否が決まるので、遺産分割の前に検討すること
1. どれくらい効くのか——数字で見る
自宅の土地（330㎡以内・評価額5,000万円）を例にします。
| 土地の評価額 | |
|---|---|
| 特例なし | 5,000万円 |
| 特例あり（80%減） | 1,000万円 |
評価額が4,000万円下がるということは、相続税の税率が仮に15%なら税金が約600万円下がる計算です（実際の税額は遺産全体で決まります）。
そもそも相続税は「基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）」を超えた分にかかります。この特例で土地の評価が下がった結果、遺産全体が基礎控除内に収まって相続税ゼロ、というケースも多いのです。相続税がかかるかどうかの基本とあわせて押さえてください。
2. なぜこんな大盤振る舞いの制度があるのか
理由は単純で、「相続税を払うために自宅を売る」事態を防ぐためです。
残された家族の生活の基盤である自宅や、生計を支える事業用の土地にまで満額の税金をかけると、家や商売を手放すしかなくなる。それはあんまりだ、という趣旨の制度です。
だからこそ、後で説明するとおり「その土地で生活していた（していく）人が引き継ぐこと」が条件の中心になっています。
3. 対象になる土地は3タイプ
| タイプ | 対象の例 | 上限面積 | 減額率 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地 | 親の自宅の土地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地 | 親が商売をしていた店舗の土地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 親のアパート・貸駐車場の土地 | 200㎡ | 50% |
この記事では、多くの方に関係する「自宅」と「アパート」を中心に説明します。
4. 【最重要】自宅の土地——「誰が相続するか」で決まる
自宅の土地で80%減を使えるのは、原則この3パターンです。
① 配偶者が相続する → 無条件でOK
母（または父）が相続するなら、同居していたかどうかも関係なく使えます。一番確実です。
② 同居していた親族が相続する → 住み続ければOK
親と同居していた子が相続する場合。相続税の申告期限（相続を知った日の翌日から10か月）まで住み続け、所有し続けることが条件です。相続した直後に売ると使えません。
③ 持ち家のない別居の子が相続する →「家なき子」特例
同居していなくても、「配偶者も同居相続人もいない」一人暮らしの親の家を、持ち家のない子が相続する場合は使えます。通称「家なき子特例」。
ただし条件が厳しめです。
- 相続前の3年以内に、自分や配偶者などの持ち家に住んだことがない（ずっと賃貸暮らしの人が対象）
- 申告期限までその土地を所有し続ける
「特例を使うために形だけ持ち家を手放す」といった抜け道は、過去の改正でほぼ塞がれています。
使えない典型例
- すでにマイホームを持っている別居の子が実家を相続 → ✕（①〜③のどれにも当てはまらない）
- 同居の子が相続したが、申告期限前に売却 → ✕
つまり、「長男はマイホーム持ち・二男は賃貸暮らし」なら、実家は二男が相続したほうが数百万円単位で有利になりえます。遺産分割の話し合いは、この特例を知ってからにすべきなのです。
5. アパートの土地——大家の相続はここを見る
親がアパート経営をしていた場合、その土地は200㎡まで50%減を使える可能性があります。
大家である私の目線でも、これは相続対策の柱のひとつです。ただし注意点があります。
- 亡くなる前3年以内に貸し始めた土地は、原則対象外（駆け込みの「とりあえず貸して節税」を防ぐルール。もともと手広く賃貸業をしていた場合の例外はあります）
- 相続した人が申告期限まで賃貸経営を続けることが必要
- 自宅330㎡とアパート200㎡の両方をフルには使えず、面積の調整計算があります。どちらを優先すると得かは物件次第です
親のアパートを相続する話とあわせて読んでみてください。
6. 見落としやすい注意点
① 税額ゼロでも申告は必須
この特例は、相続税の申告をすることが適用条件です。「特例を使ったら基礎控除以下になったから申告不要」ではありません。申告して初めて特例が認められます。ここは本当に事故が多いポイントです。
② 老人ホームに入っていた場合もOKになりうる
亡くなる前に親が老人ホームに入所していても、要介護認定などを受けていて、自宅を貸したりしていなければ、自宅として特例を使える扱いがあります。「施設に入っていたからダメだ」と自己判断で諦めないでください。
③ 二世帯住宅は建物の登記の仕方で変わる
二世帯住宅の場合、区分登記（親子で別々の登記）になっていると同居扱いにならないことがあります。該当する方は早めに専門家へ。
④ 適用の可否・有利な分け方は、プロに試算してもらう
この特例は条件の分岐が多く、土地の評価そのものともからみます。遺産分割を決める前に、相続に強い税理士に「誰が相続すると一番有利か」を試算してもらうのが、結局いちばん確実で安上がりです。
まとめ
- 小規模宅地等の特例＝自宅の土地330㎡まで80%減、アパートの土地200㎡まで50%減
- 使えるのは配偶者／同居親族／家なき子。「誰が相続するか」が全て
- 亡くなる直前の駆け込み賃貸は対象外・申告期限まで住む/持つ/続けるが基本
- 税額ゼロでも申告必須
- 遺産分割の話し合いは、この特例を理解してから
実家の相続税は、この特例を使えるかどうかで景色が変わります。「うちは誰が相続するのが正解か」——家族で話す前に、ぜひ一度試算してみてください。
