相続 実家の相続税を計算していて、こんな土地に心当たりはありませんか。
「敷地の一部が、細い私道になっている」
古い住宅地でよく見かける形です。そしてこの私道部分、相続税の計算では評価がゼロ円になることもあれば、更地の30%として課税されることもあります。同じ「私道」でも扱いがまったく違うのに、その境目を知らないまま申告してしまう方が少なくありません。
宅地建物取引士として不動産に関わってきた立場から、この判定基準をやさしく解説します。
この記事の結論
- 私道の相続税評価は、大きく分けてゼロ評価と30%評価の2パターン
- 分かれ目は「建築基準法上の道路かどうか」ではなく、「誰が使っているか（利用実態）」
- 不特定多数が通り抜けられる道＝ゼロ評価、特定の人しか使わない袋小路＝30%評価が原則
- 「位置指定道路」という言葉だけで自動的にゼロ評価になるわけではない（ここが誤解されやすい）
- 判断に迷うケースは多く、税理士に確認するのが結局いちばん安全
1. 私道には2種類ある——道路法の道路ではなく「建築基準法上の道路」
まず整理しておきたいのが、「私道」という言葉の中身です。
国道や県道、市町村道のような「道路法上の道路」とは別に、建築基準法では「この道は建物を建てるための道路として認めますよ」という認定を受けた私有地の道があります。これが「位置指定道路」です。
役所に「位置指定道路にしてください」と申請し、認められた私道のことで、古い住宅地の分譲時によく作られています。実家の前の道がこれに当てはまるケースは意外と多いです。
2. 相続税の評価は「建築基準法上の扱い」では決まらない
ここが一番の勘違いポイントです。
「位置指定道路として認定されている＝公の道路みたいなもの＝相続税評価はゼロだろう」と考えてしまいがちですが、それは違います。
相続税の世界では、私道の評価は建築基準法の分類とは別の物差しで判断します。国税庁が示している基準はシンプルで、私道を次の2つに分けます。
- ①公共の用に供するもの：不特定多数の人が通行する「通り抜け道路」など → 評価ゼロ
- ②専ら特定の者の通行の用に供するもの：「袋小路」のように、その道を使うのが関係者だけの場合 → 自用地評価額の30%
つまり、「建築基準法上の道路として認定されているかどうか」ではなく、「実際に誰が使っているか」で評価が決まるのです。
3. 判断の分かれ目——「通り抜けできるか」「袋小路か」
実務で最初に確認するのは、その道が通り抜けられるかどうかです。
- 道の両端が別々の公道につながっていて、誰でも通り抜けられる → 不特定多数の通行 → ゼロ評価に近い
- 行き止まりで、その道の奥にある家の人しか使わない（いわゆる袋小路） → 特定の人の通行 → 30%評価が原則
ただし、袋小路でも例外があります。行き止まりの私道であっても、
- 地域の集会所・公園・商店街への出入りに使われている
- 公共バスの転回場や停留所が設けられ、不特定多数が利用している
といった事情があれば、袋小路でもゼロ評価になることがあります。逆に言うと、「建築基準法上は位置指定道路として認定されているが、実態は特定の数世帯しか使わない行き止まりの道」であれば、認定の有無にかかわらず30%評価になる、ということです。
4. なぜここで迷う人が多いのか
税理士の間でも、この評価をめぐって「30%評価すべきだ」という見解と「建築基準法上の道路なら公衆用道路とみなしてゼロ評価でよいのでは」という見解が分かれることがあります。
理由は単純で、「位置指定道路」という言葉の響きが、いかにも公的な道路っぽいからです。しかし相続税の評価はあくまで「今、実際にどう使われているか」という利用実態がベースになります。役所の認定区分と、税務上の評価区分は、別のルールで動いていると理解しておくと混乱しません。
税額そのものへの影響は、私道部分の面積次第では数万円〜数十万円程度にとどまることも多いですが、「法的に正しく処理したい」という意識があるほど、逆にこの判定で悩みやすいポイントでもあります。
5. 実家の私道、どう確認すればいいか
- 市区町村の建築指導課で、その道が位置指定道路として認定されているか確認できます（2項道路とセットバックの記事で紹介した「指定道路図」と同じ窓口で調べられます）
- 認定の有無が分かったら、次は実際の利用状況を確認します。通り抜けできるか、袋小路なら周辺の公共施設への出入りに使われていないか、写真や現地確認で記録しておくと安心です
- 接道そのものの問題（建て替えできるか）は別の論点です。私道に関する土地の調査全般は相続した土地の道路調査の記事、評価単位の考え方は土地の評価単位の記事もあわせてご覧ください
6. 最終的には税理士に確認するのが一番安全
利用実態の判断は、写真や現地の状況だけでは白黒はっきりしないケースもあります。同じような道でも、周辺の使われ方次第で評価が変わることがあるからです。
税額への影響が小さいからと自己判断で処理すると、後から税務署に指摘されて修正申告になることもあります。私道の評価に少しでも迷いがあれば、相続税に強い税理士に一度見てもらうのが結局いちばん確実です。
地域・専門分野・費用で絞り込み。初回相談は無料の先生も多いです。
まとめ
- 私道の相続税評価はゼロ評価と30%評価の2パターン
- 分かれ目は建築基準法上の認定ではなく、「誰が使っているか」という利用実態
- 通り抜けできる道＝ゼロ評価、袋小路＝30%評価が原則（ただし袋小路でも公共施設への出入りがあればゼロ評価の例外あり）
- 「位置指定道路」という言葉だけで判断せず、実際の使われ方を確認する
- 迷ったら自己判断せず、税理士に確認するのが一番安全
実家の前の道、当たり前すぎて普段は意識しないものです。でも相続税の申告では、この「当たり前」をどう評価するかが地味に効いてきます。一度、その道が誰のために使われているか、思い出してみてください。
