相続 「実家の土地を相続したけど、建て替えようとしたら建築確認が通らない」
「売却しようとしたら、買い手がつかない」
こういった問題の多くが、道路に関係しています。
宅建士として不動産に関わる中で感じるのは、「土地を持っている」だけでは安心できないということです。その土地がどんな道路に面しているかによって、できることとできないことが大きく変わります。
この記事でわかること：
- 建物を建てるために必要な「道路の条件」
- よくある落とし穴「2項道路」とは何か
- セットバックで土地が狭くなる問題
- 道路の種類をどこで調べるか
- セットバック部分の固定資産税が非課税になること
建物を建てるには「道路に接していること」が必須
日本では、建物を建てるためには「その土地が一定の道路に2m以上接している」ことが法律で義務付けられています。これを「接道義務」といいます。
イメージとしては、「万が一火事になったとき消防車が入れるように」道路と土地がつながっている必要がある、ということです。
道路の条件は：
- 幅員4m以上の建築基準法上の道路であること
- その道路に2m以上接していること
この条件を満たさない土地には、原則として建物を建てられません。
よく見る落とし穴：「2項道路」とは
問題になるのが、古くからある住宅地に多い「2項道路」（正式名称：建築基準法第42条2項道路）です。
建築基準法が施行された1950年（昭和25年）当時、すでに家が建ち並んでいた幅員4m未満の道路が対象です。
幅員が4m未満でも、建築基準法上「道路とみなす」扱いを受けていますが、条件があります。
その条件が「セットバック」です。
セットバックとは——土地が実質的に狭くなる
2項道路に面した土地に建物を建て替えるとき、道路の中心線から2mのラインまで建物を後退させなければなりません。これがセットバックです。
道路が3mの場合、中心線から2m確保するために0.5m分（両側合わせて合計1m分）を道路に提供することになります。
セットバック部分は自分の土地であっても、建物を建てたり塀を作ったりできません。
実質的に土地が狭くなるため、建て替えの際に「思ったより広い家が建てられない」ということが起きます。
道路の種類はどこで調べるか
前面道路の種類は、市区町村の建築指導課や建築確認申請担当窓口で確認できます。
「指定道路図」という地図で、その道路が何号線（1号〜6号）に当たるか確認します。
自治体によっては市区町村のウェブサイトで道路図を公開しているところもあります。実家の住所を入れて確認できる場合もあります。
道路の幅員や敷地との境界点は「道路台帳平面図」で確認できます。役所の道路管理課が窓口です。
セットバック部分の固定資産税は非課税になる
セットバックして、その部分が公共の道路として使われる状態になった場合、固定資産税が非課税になります。
自分の土地なのに使えない部分に税金を払い続けるのはおかしいので、この非課税制度があります。
ただし自動的にはならないことが多く、地権者（土地の持ち主）から市区町村に申請が必要です。セットバックした際は忘れずに申請しましょう。
相続前に確認しておくべきこと
実家を相続する前や、相続した後に活用・売却を考えるなら、前面道路の種類と幅員を確認しておくことが重要です。
確認ポイント：
- 役所（建築指導課）で道路種別を確認する
- 2項道路ならセットバックが必要かを確認する
- セットバックが必要なら土地の有効面積がどのくらい減るか把握する
- 売却する場合は購入者への説明が義務になる
「実家の土地があるから安心」と思っていても、道路の状況次第で価値が大きく変わります。
まとめ
- 建物を建てるには「4m以上の道路に2m以上接すること」が必要
- 古い住宅地にある4m未満の道路（2項道路）に面した土地は建て替え時にセットバックが必要
- セットバックすると実質的に土地が狭くなる
- 道路の種類は役所の建築指導課や市区町村のウェブサイトで確認できる
- セットバック部分の固定資産税は申請すれば非課税になる
実家の土地を建て替えや売却で活用したいと考えているなら、まず道路状況の確認から始めることをおすすめします。
具体的な調査や判断については、宅地建物取引士や建築士にご相談ください。
著者プロフィール けいすけ ／ 理学療法士（訪問リハビリ歴10年以上）× 宅地建物取引士 × 賃貸不動産経営管理士 × 11期目の大家。医療と不動産、両方の現場から「親の家、どうする？」を考えます。
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