売却 「そろそろ親の家を売ろう」と動き出したら、不動産会社からこう言われた——「境界が確定していないので、測量と隣地の立ち会いが必要です」。
こういうケースは珍しくありません。特に古い住宅では、隣地との境界が明確になっていないことが多く、売却前に必ず問題として浮上します。そして難しいのが「隣人の立ち会い同意が得られない」という壁です。
この記事でわかること：
- 境界確定とは何か・なぜ売却前に必要なのか
- 境界が「未確定」のままになる理由
- 隣人が同意しない3つのパターンと対処法
- 費用と期間の現実的な目安
私自身、川崎市内の所有物件で4名の隣地所有者と境界確定の立ち会いを経験しました。すんなり合意できた方もいれば、交渉が難航した方も、今も同意が得られていない方もいます。その経験をもとにお伝えします。
この記事を読むことで、「境界確定で詰まってしまった」状況に対して、どこに相談すれば良いかが明確になります。
境界確定とは何か——なぜ売却前に必要か
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関が確定測量図を求めることがほとんどです。境界未確定のまま売ることは、現実的に困難です。
土地の「境界」とは、隣地との法的な区切りのことです。ざっくり言うと「どこまでが自分の土地か」を正式に決める作業です。
確定測量とは、測量の専門家が実際に現地で測り、隣地所有者全員に立ち会ってもらい、境界の位置を書面で確認する作業です。完了すると「確定測量図」が作成されます。買主や金融機関が「この土地の面積と位置が正確である」という証明を求めるために、売却時に必要になります。
なぜ境界が「未確定」のままになるのか
- ① 古い家は測量自体されていない：1970〜80年代以前に建てられた家は、そもそも精密な測量が行われていないケースが多い。境界標（コンクリートの杭や金属プレートなど）が設置されていない・すでに失われているケースも。
- ② 「なんとなく」で済んできた：日常生活では境界を正確に知る必要がないため、何十年も放置されてきた物件が多数ある。
- ③ 代替わりで所有者が変わった：隣地の所有者が亡くなって相続が発生し、誰が正式な所有者かわからなくなっているケースも珍しくない。
境界が未確定でも日常生活に問題はありませんが、売却・建替え・相続のタイミングで必ず壁になります。
立ち会いの手順と費用の目安
測量費用は35〜70万円、期間は早くて3ヶ月です。トラブルがあれば1年以上かかることもあります。売却を考えているなら、早めに動き始めることが重要です。
手順
- 土地家屋調査士（境界確定の専門家）に依頼する（測量士ではなく「土地家屋調査士」が正しい窓口）
- 調査士が隣地の所有者を調べ、立ち会い依頼の連絡を取る
- 現地で境界位置を確認し、全員が署名・押印する
- 確定測量図を作成、**法務局に地積更正登記（正しい土地の面積に直す手続き）**を申請する
費用と期間の目安
| ケース | 費用 | 期間 |
|---|---|---|
| 全員すんなり合意 | 35〜50万円 | 3〜4ヶ月 |
| 1〜2名交渉が必要 | 50〜70万円 | 6ヶ月〜1年 |
| 筆界特定制度を利用 | 70万円〜 | 1年以上 |
| 訴訟に発展 | 100万円〜 | 2年以上 |
「売却するだけなのになぜここまで」と感じるかもしれませんが、これが土地売却の現実です。
隣人が同意しない3つのパターンと対処法
1名でも同意しないと境界は確定できません。パターンを知って、早めに対処することが時間とコストの節約になります。
パターン①：連絡が取れない（所有者不明）
相続が放置されていて登記名義が故人のまま、あるいは転居先不明——このケースは増えています。
対処法：法務局で登記情報を取得し、相続人を戸籍で追って探すことになります。見つからない場合は後述の「筆界特定制度」が有効です。
パターン②：意図的に拒否している
何らかの理由で協力してもらえないケースです。過去のトラブル、行政への不信感、面倒くさいという理由など、様々です。
【大家の実体験】川崎市内の物件で、行政への不信感を理由に同意を拒否されている隣地所有者がいます。「測量や登記は行政が絡む話で信用できない」という考えで、何度お願いしても首を縦に振ってもらえていません。この状態が続いているため、その土地の活用が一切できない状況です。感情的な背景があるため、法的手段より先に関係構築が必要だと感じています。
パターン③：相続が発生して複数人いる
隣地の所有者が亡くなり、複数の相続人全員の同意が必要になるケース。相続人が多いほど、全員の連絡先を把握して合意を得るのは困難です。
パターンを把握したら、土地家屋調査士に相談しながら方針を決めることが現実的です。
同意が得られないときの「筆界特定制度」
隣人の同意が得られない場合でも、法務局に判断してもらうことで境界を特定できる制度があります。
「筆界特定制度」（2006年〜）は、法務局に申請すると、筆界特定登記官（法務局の専門担当者）が職権で境界を特定してくれる制度です。相手の合意は不要で、客観的な資料（古い公図、航空写真など）をもとに判断されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請先 | 法務局（土地の所在地を管轄するもの） |
| 費用 | 数千円〜数万円（申請手数料のみ） |
| 期間 | 半年〜1年程度 |
| 効力 | 境界の「特定」であり確定ではない。ただし売買に使える実務上の証明になる |
注意点として、筆界特定制度はあくまで「法務局が判断した境界」であり、隣人との所有権界の争いまでは解決しません。それ以上もめる場合は境界確認の訴え（民事訴訟）に発展することもあります。
「どうしても同意が得られない」場合の最終手段として、まず土地家屋調査士に相談してみてください。
まとめ
- 土地売却では境界確定が必須。費用35〜70万円・期間3ヶ月〜1年以上を見込む
- 隣人が同意しないパターンは「所有者不明」「意図的拒否」「相続で複数人」の3つ
- 同意が得られない場合は「筆界特定制度」という公的手段がある
- 境界は放置するほど確定が難しくなる——早めの行動が近道
相続した実家を将来売ることを考えているなら、まず**「敷地に境界標（コンクリートや金属の杭）があるか」を確認するところから**始めてみてください。なければ、土地家屋調査士への相談（相談だけなら無料〜数万円）が次の一歩です。
税務・法律に関する個別の判断は、司法書士・土地家屋調査士・弁護士などの専門家にご相談ください。
著者プロフィール けいすけ ／ 理学療法士（訪問リハビリ歴10年以上）× 宅地建物取引士 × 賃貸不動産経営管理士 × 11期目の大家。医療と不動産、両方の現場から「親の家、どうする？」を考えます。
📖 Kindle本：『訪問リハビリで見た、老後の住まいの「正解」と「嘘」』（¥500 / KU読み放題対象）