売却 実家や自宅を売ると決めて、査定も取り、不動産会社も選んだ。すると次に、こう聞かれます。
「媒介契約は、専任になさいますか？ 一般になさいますか？」
……初めて聞く言葉ですよね。でもここ、適当に答えてはいけない場面です。どの契約を選ぶかで、売却活動の進み方が変わります。
宅建士（不動産取引の国家資格）として、3種類の違いと選び方を、業界の裏事情も含めて本音で解説します。
この記事の結論
- 媒介契約は「不動産会社に売却活動を頼む契約」。3種類ある
- 違いは大きく2点：「何社に頼めるか」と「会社がどこまで義務を負うか」
- 迷ったら、複数社に頼める「一般媒介」が基本形というのが私の本音の結論です
- 理由は「囲い込み」という業界の悪癖リスクを構造的に避けられるから。詳しく解説します
1. 媒介契約とは——「売る活動を誰に任せるか」の契約
媒介契約とは、不動産会社に「買い手を探してきてください。売れたら仲介手数料を払います」と正式に依頼する契約です。この契約を結ばないと、売却活動は始まりません。
種類は3つ。ざっくり言うと「縛りのゆるい順」に、一般 → 専任 → 専属専任です。
2. 3種類の違いを一覧表で
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社に頼める？ | ○ 何社でも | ✕ 1社のみ | ✕ 1社のみ |
| 自分で買主を見つけて直接売れる？ | ○ | ○ | ✕（必ず会社を通す） |
| レインズ登録義務※ | なし（任意） | 7日以内 | 5日以内 |
| 販売状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
※レインズ＝不動産会社が全国の売り物件情報を共有するネットワーク。ここに登録されると、他社の営業マンもあなたの家を買主候補に紹介できるようになります。
ポイントはこうです。
- 一般媒介：売主は自由。ただし会社側の義務もゆるい
- 専任・専属専任：1社に絞るかわりに、会社に「ちゃんと動く義務」が課される
3. それぞれの向き・不向き
一般媒介が向くケース（実家売却でも基本これ、というのが私の本音）
- 実家・自宅を含め、ほとんどの売却がこれで十分：複数社の目が入るぶん、1社が情報を抱え込みにくくなります（詳しくは次の章の「囲い込み」）
- 都市部・人気エリアの物件はとくに相性がいい：黙っていても買い手がつくので、競わせるメリットがそのまま出ます
弱点は、不動産会社の本気度が下がりがちなこと。他社で売れたら手数料ゼロになるので、広告費をかけにくいのが会社側の本音です。ただし、この「本気度」は次章の囲い込みという裏返しのリスクとセットだと知っておいてください。
専任媒介が向くケース
- 1社を心から信頼できて、こまめな報告を受けながら二人三脚で進めたい人
- 郊外・築古など「待ちの姿勢では反応が薄い」物件で、1社にがっつり広告費をかけてほしいとき
1社に任せるぶん、会社は「売れれば確実に手数料が入る」ので、広告や案内に本腰を入れやすい面はあります。ただしその裏返しとして、次章で説明する「囲い込み」のリスクを背負うことになります。
専属専任媒介が向くケース
- 親戚や知人が買う可能性がゼロで、完全にお任せしたい場合
専任との違いは「自分で見つけた買主にも直接売れない」ことだけ。報告頻度は最も高いですが、売主側のメリットは専任と大差ありません。あえて選ぶ理由は少ない、というのが正直なところです。
4. 【本音の話】専任系の落とし穴——「囲い込み」
ここからは、業界のあまり美しくない話です。
不動産会社は、売主からも買主からも手数料をもらえる「両手仲介」を狙いたがります。そのために、専任で預かった物件をレインズに載せても他社からの問い合わせに「商談中です」とウソをついて紹介させない——これが「囲い込み」です。
囲い込みをされると、買い手候補の間口が狭まり、売れるのが遅くなり、値下げを迫られやすくなります。完全に売主の損です。
囲い込みを防ぐ3つの対策
- レインズの登録証明書をもらい、自分で確認する：専任系で契約すると発行されます。売主専用の確認画面で、自分の物件のステータス（「公開中」か「書面による購入申込みあり」か等）をチェックできます
- 「囲い込みはしませんか」と契約前に直接聞く：ちゃんとした会社なら明確に答えます。ごまかす会社はやめましょう
- 報告書の中身を見る：「問い合わせ◯件・案内◯件」が毎回ゼロに近いのに理由の説明がないなら、3か月の期限で更新せず会社を替える
なお、高すぎる査定額で専任契約を取りにくる会社にも要注意です。「専任にしてくれるなら高く売ります」は営業トークであって、保証ではありません。
5. 実家売却での現実的な選び方
私のおすすめの流れはこうです。
- 一括査定などで複数社の話を聞く
- 査定額の高さではなく、根拠の説明が具体的な会社を2〜3社に絞る
- まずは一般媒介で契約し、複数社を並走させる
- 反応が薄い、あるいは「この1社に本気でやってほしい」と思える会社が見えてきたら、そこで初めて専任媒介への切り替えを検討する
最初から1社に絞る必要はありません。「まずは一般媒介で様子を見る」が、遠回りに見えて一番損をしない選び方だと思っています。
まとめ
- 媒介契約は3種類。違いは「何社に頼めるか×会社の義務の重さ」
- 実家売却でも基本形は一般媒介。複数社の目が入るぶん囲い込みが起きにくい
- 専任媒介は「1社を信頼して任せたい」ときの選択肢。ただし囲い込みリスクとセット
- 専属専任をあえて選ぶメリットは薄い
- 専任系を選ぶ場合は囲い込み対策（レインズ確認・事前質問・報告チェック）を忘れずに
媒介契約は、売却の成否を左右する「パートナー選びの契約」です。言われるがままにサインせず、この記事の表を思い出してから決めてください。
