売却 相続した実家を売ると、売却の利益に約2割の税金（所得税・住民税）がかかります。
たとえば利益が2,000万円出たら、税金はざっくり400万円。かなり大きな金額です。
ところが、一定の条件を満たす「空き家になった実家」なら、利益から最大3,000万円を差し引いてから税金を計算できる制度があります。先ほどの例なら利益2,000万円−控除3,000万円＝マイナス、つまり税金ゼロです。
これが通称「空き家の3,000万円特別控除」。使えるかどうかで数百万円変わる制度なのに、条件が細かくて、知らずに権利を失う人が多いのが実情です。宅建士として、要点を絞って解説します。
この記事の結論
- 相続した実家を売るとき、利益から最大3,000万円を控除できる制度がある
- 主な条件は「昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建て」「亡くなった親が一人暮らし」「相続後、誰も住まず・貸さず」
- 耐震リフォームして売るか、取り壊して売るのが基本（買主側の対応でもOKになった）
- 期限は「相続から3年後の年の12月31日まで」かつ「2027年12月31日まで」
- 確定申告が必須。黙っていても適用されない
1. どれくらい税金が変わるのか
相続した家を売ったときの税金は、次の式で計算します。
売却額 −（取得費＋売却の経費）＝ 利益（譲渡所得）→ ここに約2割の税金
実家のような古い家は、親がいくらで買ったかわからないことも多く、その場合取得費は売却額の5%でしか計算できず、利益が大きく出がちです。
そこでこの特例。利益から3,000万円を引けます。
| 利益 | 特例なしの税金（約20%） | 特例ありの税金 |
|---|---|---|
| 1,500万円 | 約300万円 | 0円 |
| 3,000万円 | 約600万円 | 0円 |
| 4,000万円 | 約800万円 | 約200万円 |
使えるなら、使わない理由がない制度です。
2. 対象になる家の条件
ここが細かいので、チェックリスト形式にします。すべて満たす必要があります。
家の条件
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準の家を減らすのがこの制度の目的だからです）
- マンションなど区分所有建物ではない（一戸建てが対象）
- 亡くなった親が、相続の直前に一人で住んでいた（同居人がいた場合は対象外。老人ホームに入所していた場合は、要介護認定などの条件を満たせばOKになる例外があります）
相続後の条件
- 相続してから売るまで、誰も住んでいない・貸していない（一度でも賃貸に出すとアウト。「売れるまでの間だけ貸そう」は禁物です）
- 売却額が1億円以下
売り方の条件
- 耐震基準を満たすようリフォームして売る、または家を取り壊して更地で売る
- なお2024年からは、売った後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをする場合でもOKになりました。売主が事前に壊さなくてよくなり、使いやすくなっています
期限の条件
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る（例：2026年6月に相続→2029年12月31日まで）
- 制度自体の期限：2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象
3. 見落としやすい注意点
① 確定申告しないと1円も控除されない
この特例は、確定申告をして初めて適用されます。しかも、市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を取る必要があります。売った翌年の2〜3月に慌てないよう、売却が決まった時点で段取りを始めてください。相続がらみの申告に強い税理士に頼むのも手です。
② 相続人が3人以上だと、1人あたり2,000万円に減る
2024年の改正で、相続人が3人以上いる場合は控除額が1人2,000万円になりました。兄弟が多い場合は取り分と税金の試算に影響します。
③ 「取得費加算の特例」とは併用できない
相続税を払った人が使える別の特例（取得費加算）とは、どちらか選択です。多くの場合3,000万円控除のほうが有利ですが、相続税額が大きい場合は比較が必要です。ここは税理士に試算してもらいましょう。
④ 迷って放置すると、期限も家の価値も失う
「3年後の年末まで」は、意外とすぐ来ます。空き家は放置するほど傷み、固定資産税のリスクも抱え続けることになります。売る方向なら、まず一括査定で実家の価値を知るところから動き始めるのがおすすめです。
まとめ
- 空き家の3,000万円控除は、税金が数百万円変わる大型の特例
- キーワードは「昭和56年5月以前の一戸建て・親の一人暮らし・誰も住まず貸さず・3年以内」
- 耐震リフォームか取り壊しが基本（買主側の対応でも可に緩和済み）
- 確定申告＋市区町村の確認書を忘れずに
- 使えるか微妙なケースは、売る前に税理士へ。売ってからでは打てる手がありません
実家の売却は、税金の知識があるかないかで手取りが大きく変わります。「うちは使えるのか？」を、売却活動を始める前に必ず確認してください。
