売却 不動産を売るとき、「いつ売るか」で税金の額が大きく変わることを知っていますか？
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が約2倍も違います。
大家として複数の不動産を保有・売却してきた経験から言うと、この5年ルールを知らずに売り急いで損をするケースは実際にあります。
この記事でわかること：
- 所有5年以内と5年超で税率がどれだけ違うか
- 「5年」の数え方の注意点（1月1日ルールの落とし穴）
- 具体例でわかる税額の差
不動産を売ったときの税金の仕組み
不動産を売ったときの「もうけ（利益）」には税金がかかります。この利益のことを「譲渡所得」と言います。
計算式はシンプルです。
売却金額 − 取得費 − 譲渡費用 = 譲渡所得（利益）この譲渡所得に対して税金がかかるのですが、税率は所有期間によって2種類あります。
「5年の壁」——所有期間で税率が約2倍違う
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
同じ金額の利益でも、所有期間が5年以下か5年超かだけで税率がほぼ2倍変わります。
具体的な金額差
たとえば、不動産を売って1,000万円の利益（譲渡所得）が出たとします。
- 5年以下で売った場合：1,000万 × 39.63% ≒ 約396万円の税金
- 5年超で売った場合：1,000万 × 20.315% ≒ 約203万円の税金
差額は約190万円。
同じ不動産を同じ値段で売っても、時期が違うだけでこれだけ差が出ます。
落とし穴：「5年」の数え方が直感と違う
ここが多くの人が誤解するポイントです。
「5年」の判定は、「売った年の1月1日時点での所有期間」で行います。
実際に5年以上持っていても、売る「年」の1月1日時点で5年以下なら短期扱いになってしまうのです。
具体例で確認：
令和元年（2019年）5月に不動産を購入したとします。
それを令和6年（2024年）7月に売却した場合——
- 2019年5月〜2024年7月 = 約5年2ヶ月
- 一見すると5年超に見える
しかし、判定は「2024年1月1日時点」での所有期間です。
- 2019年5月〜2024年1月1日 = 約4年7ヶ月 → 5年以下
→ 短期譲渡所得（税率39.63%）の扱いになります。
これを知らずに「5年経ったから売ろう」と7月に売ると損をします。
正しい売り時は「5年を超えた年の翌年1月1日以降」です。
同じ例で言えば、2025年（令和7年）1月1日以降に売れば長期扱いになります。
実家を売るとき
相続した実家の場合、所有期間の数え方は被相続人（亡くなった親）が購入した日からカウントします。
親が30年前に買った家を相続して売る場合、所有期間は30年超なので自動的に長期（20.315%）です。
一方、最近親が購入した物件を相続してすぐ売る場合などは注意が必要です。
まとめ
- 5年以下（短期）：税率39.63% / 5年超（長期）：税率20.315%
- 「5年」の判定は売った年の1月1日時点の所有期間で行う
- 「5年経った」と思っても年をまたがないと長期にならないことがある
- 正しい売り時は「5年を超えた年の翌年1月1日以降」
- 相続した不動産は親が買った日からカウント
売り急ぎは禁物です。数ヶ月待つだけで税金が100万円以上変わる場合もあります。「いつ売るか」を決める前に、所有期間の確認と税金の試算を必ず行いましょう。
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税務に関する個別の判断は、税理士にご相談ください。
著者プロフィール けいすけ ／ 理学療法士（訪問リハビリ歴10年以上）× 宅地建物取引士 × 賃貸不動産経営管理士 × 11期目の大家。医療と不動産、両方の現場から「親の家、どうする？」を考えます。
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