売却 「家を売って住み替えたら、税金はどうなる？」
親が実家を売って、駅近のマンションや高齢者向き住宅に住み替える——。
最近、こういう「住み替え」の相談をよく聞きます。階段のある古い一戸建てから、段差のない住まいへ。訪問リハビリの現場でも、「もっと早く住み替えておけばよかった」という声は本当に多いです。
このとき気になるのが税金です。長く住んだ家は買ったときより高く売れることがあり、その利益（譲渡益）には税金がかかります。
そこで知っておきたいのが「特定のマイホームを買い換えたときの特例（買換え特例）」です。
この記事でわかること：
- 買換え特例とは何か——「非課税」ではなく「先送り」
- 具体的な数字でみる仕組み
- 有名な「3,000万円特別控除」とどちらを選ぶべきか
買換え特例とは——税金を「将来に先送り」できる制度
ざっくり言うと、マイホームを売って新しいマイホームに買い換えたとき、売却益への課税を「今は」しないでおいてくれる制度です。
主な条件はこんなイメージです（細かい要件は他にもあります）。
- 売る家は長く所有して住んでいたマイホームであること（所有・居住とも10年が目安）
- 売却価格が1億円以下であること
- 買い換える家が一定の省エネ基準などの要件を満たすこと
なお、この特例は期限のある制度です。令和8年度の税制改正で2027年（令和9年）12月31日まで延長される見込みとされていますが、利用を考えるときは必ず最新の情報を国税庁HPか税理士に確認してください。
ここが最重要：「非課税」ではなく「繰り延べ」
買換え特例で一番誤解が多いのがここです。
税金が消えるわけではありません。「将来に先送り」されるだけです。
具体例で見てみましょう。
- 1,000万円で買った家を4,000万円で売却 → 譲渡益3,000万円
- 5,000万円の家に買い換えた → 特例を使うと、この時点では課税されない
- 将来、買い換えた家を7,000万円で売却したとする
このとき③の譲渡益は、本来なら 7,000万円 − 5,000万円 ＝ 2,000万円。
ところが特例を使っていた場合、①で先送りした3,000万円が上乗せされて、合計5,000万円が課税対象になります（説明を簡単にするため、減価償却などは省いています）。
つまり「いつか売るとき、まとめて課税される」仕組みです。買い換えた家に住み続けて、最終的に相続まで持ち続けるなら課税のタイミングが来ないこともありますが、「税金がゼロになった」わけではないことは覚えておいてください。
「3,000万円特別控除」とどっちが得？
マイホーム売却の税金対策として一番有名なのは「3,000万円特別控除」です。こちらは譲渡益から3,000万円を差し引ける（＝その分は本当に課税されない）制度です。
そして重要なのは、買換え特例と3,000万円特別控除は併用できないこと。どちらか一方を選ぶことになります。住宅ローン控除との併用もできません。
ざっくりした使い分けの目安です。
| 状況 | 向いている制度 |
|---|---|
| 譲渡益が3,000万円以下 | 3,000万円特別控除（益が全額控除内に収まり課税ゼロ。シンプル） |
| 譲渡益が3,000万円を大きく超える | 買換え特例も検討の価値あり（超えた分の課税を先送りできる） |
実際のところ、多くのケースでは3,000万円特別控除のほうがシンプルで有利です。買換え特例が活きるのは、都市部で譲渡益が数千万円規模になるようなケースです。
どちらが得かは売却額・購入額・将来売る可能性で変わるので、金額が大きい場合は申告前に税理士に試算してもらうのが確実です。
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まとめ
- 買換え特例は、マイホームの住み替え時に譲渡益への課税を先送りできる制度（非課税ではない）
- 3,000万円特別控除とは併用不可。どちらか選択
- 譲渡益3,000万円以下なら特別控除、大きく超えるなら買換え特例も検討
- 期限のある制度なので、使う前に最新情報の確認を
住み替えは、お金の話だけでなく「親が安全に暮らせる家に移る」という暮らしの話でもあります。税金の制度を知っておくことで、住み替えの選択肢を狭めずに済みます。
住み替えの第一歩は、今の家がいくらで売れそうかを知ることです。実家の売却査定はどこがいい？一括査定3社（HOME4U・SUUMO・イエウール）の比較も参考にしてください。
※個別の適用判断は、税務署または税理士にご確認ください。
著者プロフィール けいすけ ／ 理学療法士（訪問リハビリ歴10年以上）× 宅地建物取引士 × 賃貸不動産経営管理士 × 大家歴10年以上。医療と不動産、両方の現場から「親の家、どうする？」を考えます。
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