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空室が埋まらないときにやったこと——効いたのは家賃より管理会社

公開: 2026年9月19日著者: けいすけ

#空室対策#管理会社#大家#賃貸経営#実家を貸す

「家賃を下げれば決まりますよ」

空室が長引くと、管理会社からこう言われることがあります。たしかに、下げれば決まりやすくなります。でも、それしか手がないのでしょうか。

私は大家として、マンションでも戸建てでも、空室が埋まらない時期を経験しました。そのときにやったことと、結局なにが効いたのかを書きます。

親の物件を引き継いで、いきなり空室に向き合うことになった方にも、読んでもらえたらと思います。

この記事の結論

空室が長引くのは、めずらしいことではない。全国の空き家の約半分は、賃貸用の空き家
私がやったのは2つ。設備を足したことと、管理会社を替えたこと
決め手になったのは、やる気のある管理会社に替えたこと
管理会社の「やる気」は、ふだんは見えない。空室のときに、はじめて分かる
足した設備は、インターネット無料（Wi-Fi）とモニター付きインターホン。入居者に人気の設備ランキングの常連
家賃を下げるのは、最後の手段。一度下げると、元に戻すのは難しい
親の物件を引き継いだ方は、まず募集の図面を自分の目で見ることから

空室が長引くのは、めずらしくありません

まず、数字を1つだけ。

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）によると、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最高です。そのうち賃貸用の空き家は443万戸。空き家全体の49.3%、つまり約半分です。

「うちの物件だけ決まらない」と感じますが、貸したいのに借り手がいない部屋は、全国に443万戸あります。

だから、空室が長引いたときに責めるべきなのは、自分でも物件でもありません。「どうすれば、この部屋を見てもらえるか」という募集のやり方のほうです。

私がやったこと、やらなかったこと

空室が続いたとき、私が実際にやったことと、やらなかったことを表にします。

選択肢	やったか	理由
設備を足す（ネット無料・モニター付きインターホン）	やった	家賃を変えずに、部屋の価値を上げられる
管理会社を替える	やった	募集の動きが変わった。これが決め手
家賃を下げる	最後の手段にした	一度下げると戻せない。ほかの部屋にも影響する

順番に書きます。

効いたのは、管理会社を替えたことでした

結論から言うと、いちばん効いたのは管理会社を替えたことです。

替えたあと、空室は決まりました。やる気のある管理会社に替えた、というのが正直な感想です。

「やる気」は、空室のときに分かる

管理会社の仕事は、ふだんは見えにくいものです。家賃が入り、クレームが来れば対応する。それが回っていれば、大家は「問題ない」と思います。

でも、空室が出たときに、差が出ます。

やる気のある管理会社と、そうでない管理会社は、空室が出たときの動きが違います。一般的に、次のような違いがあると言われています。

空室が出たとき	動く管理会社	動かない管理会社
大家への連絡	反響の数や内見の様子を報告してくる	聞かないと何も言ってこない
提案	「この設備を足しては」「写真を撮り直しては」と言ってくる	「家賃を下げましょう」だけ
仲介会社への働きかけ	周りの仲介会社に物件を案内している	自社のサイトに載せて終わり
募集の写真・図面	明るい写真、間取りが分かる図面	何年も前の暗い写真のまま

私が替える前に感じていたのは、まさに右の列でした。

空室が出ても、こちらから聞かなければ何も分からない。埋めるための積極的な提案もない。空室を埋めるために動いている気配がなかったのです。

替えたあとは、募集の動きが見えるようになりました。それが「やる気がある」と感じた理由です。

替えるときの順番

管理会社を替えるのは、大家にとって大きな決断です。全部を一気に替えるのは怖い。私はまず1棟だけ替えて、様子を見ました。

この順番と、複数の会社に会って分かったことは、「管理会社を変えるなら1棟から」に書いています。この記事では省きます。

設備を足した——ネット無料とモニター付きインターホン

もう1つやったのが、設備を足すことです。

足したのは、インターネット無料（Wi-Fi）とモニター付きインターホンです。

なぜこの2つかというと、入居者に人気の設備ランキングで、長く上位にいる設備だからです。全国賃貸住宅新聞が毎年出している「人気設備ランキング」では、インターネット無料が10年以上、上位の常連です。2025年は「高速インターネット無料」が単身者向けで1位になりました。モニター付きインターホンも、ファミリー向けで上位に入っています。

設備を足す良いところは、家賃を変えずに部屋の価値を上げられることです。

家賃を5,000円下げると、年間6万円の減収が、その入居者が住み続ける間ずっと続きます。設備は一度お金がかかりますが、次の入居者にも、その次の入居者にも効きます。

設備を足すときに気をつけたこと

募集の図面に書く。 足しただけでは伝わりません。「インターネット無料」「モニター付きインターホン」と、図面と募集サイトに載せてもらいます
管理会社に「この設備を足したら、募集で強くなりますか」と聞く。 ここで具体的な答えが返ってくるかどうかも、管理会社の「やる気」を見る材料になります
入居中の部屋との差を考える。 空室だけに設備を足すと、今住んでいる人から「うちも」と言われることがあります。建物全体で考えます

家賃を下げるのは、最後にしました

「家賃を下げれば決まる」は、たぶん本当です。でも、私はそれを最後の手段にしています。理由は3つです。

一度下げると、戻せない。 次の更新で「もとの家賃に戻します」とは、なかなか言えません。

ほかの部屋にも影響する。 同じ建物で1部屋だけ安くすると、募集サイトでその金額が見えます。ほかの入居者が更新のときに「あの部屋は安いのに」と言うことがあります。

下げても決まらないことがある。 決まらない原因が「見てもらえていない」ことにあるなら、家賃を下げても見てもらえないままです。

家賃を下げる前に、「この部屋は、ちゃんと見てもらえているか」を確かめる。設備を足す、写真を撮り直す、管理会社の動きを見る。それでも決まらないときに、はじめて家賃を考える。この順番にしています。

親の物件を引き継いだ方へ——まず、この3つ

相続や親の入院で、いきなり賃貸物件を引き継ぐことがあります。そこで空室に向き合うことになった方は、まず次の3つを確かめてみてください。

募集の図面を、自分の目で見る。 管理会社に「いま出している募集の図面と写真を送ってください」と頼みます。写真が暗い、間取りが分からない、設備が書いていない。それだけで、見てもらえていない理由が分かることがあります
管理会社に「空室を埋めるために、いま何をしていますか」と聞く。 具体的な答えが返ってくるか、「家賃を下げましょう」だけか。ここに、その会社の動き方が出ます
設備を確認する。 インターネットは使えるか、インターホンにモニターはあるか。親の代から変わっていない物件は、ここで負けていることがあります

この3つを見て「動いていない」と感じたら、管理会社を替えるという選択肢があります。替える前に、複数の会社に話を聞いてみてください。空室が出たときにどう動くかを、契約する前に聞いておくのがおすすめです。

親の家を貸すかどうか自体を迷っている方は、「実家を賃貸に出す前に知っておきたいこと」を先に読んでください。