賃貸 入居者が退去したあと、大家の頭を悩ませるのが「リフォーム費用、どこまで大家が負担するの？」という問題です。
壁紙が汚れている、床に傷がついている、タバコのにおいが染みついている……。退去後の部屋を見て「全部入居者に請求できるんじゃないか」と思いたくなる気持ちはわかります。でも実際は、大家と入居者の負担割合には一定のルールがあります。
このルールを知らずに「全額入居者に請求」しようとすると、入居者とトラブルになり、最悪の場合は裁判に発展します。一方、ルールを知らずに「全部大家が払うものかな」と思い込んでいると、本来もらえるはずのお金を取り損ねることもある。
この記事では、国土交通省（国が作ったルール）のガイドラインをベースに、退去後リフォームの費用負担の考え方を整理します。
なお、入居者側の目線で「退去費用を不当に請求されないための守り方」を知りたい方は、退去費用のぼったくりを防ぐ——国交省ガイドラインの使い方もあわせてどうぞ。同じガイドラインを、貸す側・借りる側の両方から見ておくと理解が深まります。
まず「国交省ガイドライン」って何？
国土交通省（国の機関）が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあります。「原状回復（げんじょうかいふく）」とは、入居者が退去するときに部屋を元の状態に戻すことです。
このガイドラインは法律ではありませんが、裁判でも参考にされる事実上のルールブックです。大家と入居者がどちらの費用で修繕するかの基準が書かれています。
大家が負担する修繕（基本的に）
- 経年劣化によるもの：時間が経つにつれて自然に傷む部分
- 壁紙の日焼け・色あせ
- 畳の変色（日焼け）
- フローリングのワックスのはがれ
- 設備の自然故障（エアコン、給湯器など）
これらは「入居者が普通に生活していれば避けられない傷み」として、大家負担とされています。
入居者が負担する修繕（基本的に）
- 入居者の故意または過失によるもの
- 家具の移動で床についた傷（運搬時に引きずった大きな傷）
- タバコによる壁紙の黄ばみ・においの染み付き
- ペットがつけた傷・においのしみ込み
- 窓を開けっぱなしにして起きた雨漏りによる損傷
- 自分で空けた大きな穴（ポスターを貼るための画びょうは原則大家負担）
わかりやすく言うと「入居者が気をつけていれば防げた損傷は入居者負担、普通に使っていれば仕方ない劣化は大家負担」というのが基本的な考え方です。
実際の修繕費用の相場
費用負担の話と合わせて、退去後リフォームで実際にかかる費用の目安も知っておきましょう。
クロス（壁紙）の張り替え
1平方メートルあたり800〜1,500円程度が一般的な相場です。6畳の部屋のクロスを全面張り替えすると3〜6万円程度になります。
ただし入居者負担になる場合も、「クロスの残存価値」に基づいて請求額が決まります。たとえばクロスの耐用年数（使える年数の目安）は6年とされており、入居から6年以上経過したクロスの場合、残存価値はほぼゼロとみなされます。つまり、入居者がどれだけひどく汚しても、費用の大半は大家負担になるわけです。
フローリングの修繕
傷がついた部分だけを直す「部分補修」で1〜3万円、広範囲の張り替えになると6畳で8〜15万円程度です。
フローリングも経年劣化の概念があります。傷が入居者の不注意によるものでも、全面張り替え費用を全額請求するのは難しく、傷のある部分のみが請求対象になるのが一般的です。
ハウスクリーニング
1Kで2〜4万円、2LDKで4〜7万円が目安です。通常のハウスクリーニングは大家負担とされることが多いですが、タバコのにおい・ペットのにおいへの特殊クリーニングは入居者負担を求めやすいです。
設備の交換
給湯器：10〜20万円、エアコン：5〜15万円（機種による）、トイレ：5〜15万円。設備の自然故障は大家負担です。ただし入居者が明らかに故意に壊したものは別です。
けいすけが実際に判断に迷ったケース
理論はわかっていても、実際の退去現場では「これはどっちだ？」と迷う場面があります。
ケース①：壁の大きな穴
入居者が壁に大きな穴を開けていた（サイズは直径10cm程度）ケースです。
結論：入居者負担。釘・画びょうの小さな穴は大家負担とされていますが、ドアを勢いよく開けてぶつけたような大きな穴は入居者の過失として扱えます。修繕費を差し引く形で交渉しました。
ケース②：タバコのにおいが染みついた部屋
契約書に「禁煙」と書いていたのに、壁が黄ばんでいてタバコのにおいが強く残っていたケースです。
結論：入居者負担で請求。禁煙の契約なのに喫煙していた、かつタバコによる黄ばみは通常の経年劣化ではないため、クロスの残存価値にかかわらず請求できると判断しました。ただし「証拠」が大切なので、入居前の写真と退去後の写真を比較できる状態にしておくことが重要です。
ケース③：エアコンが動かなくなった
退去時にエアコンが起動しないことが発覚したケースです。
結論：使用年数を確認した上で対応。エアコンの耐用年数（一般的に10〜15年程度）を超えていたため、大家負担で交換。もし故意に壊した形跡があれば別ですが、自然故障として処理しました。
退去後リフォームで業者選びを失敗しないコツ
退去後リフォームでよくある失敗が、「いつもの業者に全部頼んで、相場より高い金額を払い続けている」というパターンです。
大家業を長くやっていると、付き合いのある業者に任せっきりになりがちです。でも1社しか見積もりを取らないと、その価格が高いか安いかを判断する基準がありません。
退去リフォームでも相見積もりは必須
相見積もりとは、同じ工事内容を複数の業者に見積もってもらい、比較することです。2〜3社から見積もりをもらうだけで、数万〜十数万円の差が出ることは珍しくありません。
特に以下の工事は業者によって価格差が大きい項目です。
- クロスの張り替え（材料の品質・施工量の見方が業者ごとに違う）
- ハウスクリーニング（部屋の広さへの単価設定が業者によってバラバラ）
- フローリングの補修（部分補修か全面張り替えかの判断が異なる）
見積もりを比べるときのポイント
- 「一式」という書き方の業者には、内訳を必ず聞く
- 安すぎる見積もりも要注意（使う材料の品質が違う場合がある）
- 対応のスピードと丁寧さも選ぶ基準のひとつ
退去後リフォームはスピードも大切です。リフォームが遅れるほど空室期間が延び、家賃収入がゼロの期間が長くなります。複数社に同時に見積もり依頼をして、返答が早い業者を優先する、というのも現実的な判断です。
まとめ
退去後リフォームの費用負担について、ポイントをまとめます。
- 「経年劣化・自然な傷み」は大家負担が基本
- 「入居者の故意・過失による損傷」は入居者負担を請求できる
- クロスなど耐用年数を超えた設備は、入居者の過失でも大家負担が大きくなる
- 証拠として入居前・退去後の写真は必ず残す
- リフォーム費用は複数業者から見積もりを取って比較する
退去のたびに費用でもめないためには、入居前に「どこが大家負担でどこが入居者負担か」を契約書に明記しておくことも大切です。国交省ガイドラインを知った上で、入居者に丁寧に説明できる大家が、長く経営を続けていける大家です。
そして、退去のたびに発生する修繕費に慌てないためには、日頃からの備えも欠かせません。毎月いくら積み立てておけばいいかは、アパートの修繕費、月いくら積み立てる？大家歴10年以上の法人が実際にやっている方法で具体的な金額とともに解説しています。
