賃貸 固定資産税の納付書が届くたびに「高いな……」と感じていませんか？
実は固定資産税は、正しく手を打てば合法的に大きく減らせる税金です。
「難しそう」と後回しにしている間にも、毎年何十万円もの税金を余分に払っているかもしれません。
この記事では、親の家を受け継ぐ子世代の方やアパート大家さんに向けて、固定資産税の基本と節税の具体的な方法を解説します。
そもそも固定資産税って何？
毎年1月1日に「その土地・建物を持っている人」にかかる税金
固定資産税は、土地や建物を持っているだけでかかる税金です。 1月1日時点の所有者（登記上の名義人）が、その年分を支払います。
年4回に分けて納付するのが一般的です（地域によって異なります）。
税率はこのようになっています。
| 税の種類 | 税率 |
|---|---|
| 固定資産税 | 評価額 × 1.4% |
| 都市計画税 | 評価額 × 0.3% |
合計すると評価額 × 1.7%がざっくりした目安です。
「評価額」は実際の価格より低い
固定資産税の計算に使う「評価額（課税標準額）」は、実際の売買価格とは違います。 おおむね地価公示価格の70%程度が目安とされています。
この評価額は3年ごとに見直されます（「評価替え」といいます）。
節税その1：住宅用地軽減特例
家が建っている土地は「最大で税額が1/6になる」特例がある
これが固定資産税節税の基本中の基本です。
「住宅用地軽減特例」といって、住宅（一戸建て・アパートなど）が建っている土地には、評価額を大幅に割り引いて計算してくれるルールがあります。
| 土地の広さ | 評価額への掛け率 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分 | × 1/6 |
| 200㎡を超える部分 | × 1/3 |
たとえば、評価額1,000万円の土地（200㎡以下）なら：
- 特例なし：1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円
- 特例あり：1,000万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 約2.3万円
なんと約6分の1になります。
更地にすると特例が消えて税金が跳ね上がる
親から引き継いだ家が古くて、「いっそ取り壊そうかな」と考えている方に注意点があります。
建物を壊して更地にすると、この特例が適用されなくなります。 つまり、税額が突然6倍近くになる可能性があります。
「解体して売る」「活用する」など次のステップが決まってから取り壊すのが基本です。解体の前にかならず税額の試算を確認しましょう。
節税その2：駐車場の「合筆」でアパート大家が節税できる
アパート隣接の駐車場は「住宅用地」として認めてもらえる場合がある
アパートを持っている大家さん向けの節税方法です。
アパートの入居者専用の駐車場（月極駐車場ではなく、あくまで入居者専用）が、アパートの敷地と別の地番になっている場合、ここに大きなチャンスがあります。
この駐車場の土地をアパートの土地と「合筆（がっぴつ）」すると、駐車場の土地も「住宅用地」として特例が適用されるようになります。
「合筆」とは、隣り合う複数の土地を一つにまとめる登記手続きのことです。 （イメージとしては、隣り合う2つの区画を壁を取り除いて一部屋にする感じです）
合筆するだけで年間44万円以上節税できたケースも
具体的な例で見てみましょう。
【条件】
- 10世帯のアパート 敷地250㎡ 評価額6,000万円
- 入居者専用駐車場 250㎡ 評価額6,000万円（別の地番）
【対策前（合筆なし）】
| 土地 | 計算式 | 税額 |
|---|---|---|
| アパート敷地 | 6,000万円 × 1/6 × 1.4% | 14万円 |
| 駐車場 | 6,000万円 × 70% × 1.4% | 58.8万円 |
| 合計 | 72.8万円 |
【対策後（合筆あり）】
| 計算 | 税額 |
|---|---|
| 合計評価額1.2億円 × 1/6 × 1.4% | 28万円 |
年間44.8万円の節税になります。「合筆するだけ」でこれだけ変わるのは、知っているかどうかの差です。
合筆できる条件と注意点
合筆するには、いくつかの条件があります。
- 土地が隣り合っていること
- 地目（土地の用途）が同じ、または統一できること
- 所有者が同じであること
手続きは法務局への登記申請が必要です。自分でもできますが、不安なら土地家屋調査士や司法書士に依頼する方法もあります。
また、「入居者専用駐車場」であることが重要で、一般向けの月極駐車場として貸し出している場合は適用されないことがあります。税務署や市区町村の担当窓口に確認するのが確実です。
まとめ：固定資産税の節税は「知っているか」がすべて
固定資産税の節税ポイントをまとめます。
- 住宅用地軽減特例：家が建っている土地は評価額が1/6〜1/3になる。更地にすると特例が消えるので注意。
- 駐車場の合筆：入居者専用駐車場をアパート敷地と合筆すると、住宅用地特例が適用されて大幅節税になる可能性がある。
どちらも「申請すれば自動で安くなる」ものではなく、自分で動いて確認・手続きすることが必要です。
親の家を引き継いだ方、アパートを持っている方は、ぜひ今年の納付書が届いたタイミングで確認してみてください。
