相続 親が亡くなると、悲しみの中で「実家の不動産、どうすればいいんだろう」という不安が押し寄せてきます。
誰に聞けばいいのか、何から始めればいいのか、わからないまま時間が過ぎていく——そんな状況の方は少なくありません。
この記事では、不動産を相続したときにやるべきことを順番に整理しました。まず落ち着いて、一歩ずつ確認しましょう。
まず落ち着いて。でも「期限」だけは頭に入れておいて
不動産の相続には、法律で決まった期限があります。
相続登記は「3年以内」が義務
「相続登記（そうぞくとうき）」とは、不動産の名義を亡くなった方から相続人（引き継ぐ人）に変更する手続きのことです。
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続が発生したことを知ってから3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料（行政上の制裁金。前科のつく罰金とは別のものです）が科されることになっています。
急ぐ必要はありませんが、「いつか手続きしよう」と放置し続けるのはNGです。3年はあっという間に過ぎます。
相続税の申告は「10か月以内」
遺産の合計が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税の申告が必要です。期限は亡くなった日の翌日から10か月以内。
やることリスト：不動産を相続したときの手順
①遺産分割協議をする（誰が何をもらうか決める）
相続人全員（配偶者・子どもなど）で話し合い、「誰がどの財産を引き継ぐか」を決めます。この話し合いを遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）といいます。
決まったら「遺産分割協議書」という書類にまとめ、全員が署名・押印します。これが後のすべての手続きの基本書類になります。
②相続登記をする（不動産の名義変更）
遺産分割協議が終わったら、法務局（ほうむきょく）という役所に申請して、不動産の名義を変更します。
必要な主な書類：
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本（全部）
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書
- 固定資産税評価証明書
自分でもできますが、書類が多く複雑なため、司法書士（しほうしょし）という専門家に頼むのが一般的です。費用は5〜15万円程度が目安です。
③固定資産税の支払い者を変更する
不動産を持っていると、毎年「固定資産税（こていしさんぜい）」という税金がかかります。名義変更後は、引き継いだ人が払い続けることになります。
市区町村の税務課に連絡すると、支払い先の変更手続きができます。
④「売る・貸す・住む」を決める
名義変更が終わったら、いよいよ「この不動産をどうするか」を決めます。
不動産を放置するとどうなるか
「決まるまでそのままにしておこう」と思う気持ちはわかります。でも放置にはリスクがあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税がかかり続ける | 使っていなくても毎年税金が発生 |
| 建物が傷む | 人が住んでいない家は急速に劣化する |
| 「特定空き家」に指定される恐れ | 市区町村から管理命令が出ることも |
| 相続登記を怠ると罰則 | 3年以内に登記しないと10万円以下の過料 |
| 相続人が増えて手続きが複雑になる | 放置した親の兄弟が亡くなると、その子どもも相続人になるケースがある |
「とりあえず後で」が一番危険です。
売る・貸す・住む、3択の選び方
選択①｜売る
実家に戻る予定がなく、維持するのが難しい場合に向いています。
- まとまった現金が手に入る
- 維持費・固定資産税の負担がなくなる
- 売却益には税金（譲渡所得税）がかかる場合がある
- 「相続税の申告期限から3年以内（亡くなってから約3年10ヶ月以内）に売る」と税金が安くなる特例（取得費加算の特例）が使えることも
不動産会社（複数社）に査定を依頼して、相場を把握してから判断しましょう。
選択②｜貸す
実家を残したいが自分は住まない、という場合に向いています。
- 家賃収入が継続的に入る
- 建物を人が使うことで維持できる
- リフォーム費用・管理の手間がかかる
- 入居者がつかないと収入ゼロになる
立地が良い・需要がある地域なら賃貸は現実的な選択肢です。賃貸管理のプロ（管理会社）に相談すると、需要の見込みを教えてもらえます。
選択③｜住む
相続人の誰かが実際に住む場合です。
- 固定資産税以外の維持費は抑えられる
- 「小規模宅地等の特例」という税金の優遇制度が使える場合がある
- リフォームや修繕費用がかかることが多い
実家が生活圏内にある・住み替えを検討している場合は、住む選択肢も十分あります。
どれを選ぶか迷ったら
- 築年数が古い・立地が悪い → 売却を優先的に検討
- 駅近・需要がある地域 → 賃貸も選択肢に
- 相続人が実家近くに住んでいる → 住む or 賃貸
どの選択肢も「正解」はありません。家族の状況・不動産の状態・将来の計画に応じて判断します。
迷ったら税理士と不動産会社に相談
不動産の相続は、「税金の問題」と「不動産の問題」の両方がからみます。
- 税金面（相続税・売却時の税金） → 税理士
- 不動産の評価・売却・賃貸 → 不動産会社
この2つの専門家に相談することで、「どう動くのが一番有利か」が見えてきます。
特に「売るか・貸すか」で迷っている場合、不動産会社に無料査定を依頼するだけでも、現実的な判断ができるようになります。
→ 親の家の不動産一括査定3社（HOME4U・SUUMO・イエウール）を比較する
まとめ
| やること | 期限・目安 |
|---|---|
| 遺産分割協議（誰がもらうか決める） | できるだけ早く |
| 相続登記（名義変更） | 3年以内（義務） |
| 相続税の申告 | 10か月以内（必要な場合） |
| 売る・貸す・住むを決める | 名義変更後に判断 |
親が亡くなった直後は、気持ちも手続きも大変です。でも「不動産だけは放置しない」ことを頭に入れておいてください。3年はあっという間に過ぎます。
わからないことは専門家に相談して、少しずつ前に進んでいきましょう。
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